住まい・住宅関連の用語集

　空中権とは、土地の上空の空間を使用する権利や未利用の容積率を移転する権利のことをいいます。
　空中権には、地上や地下の一部を使用する地上権や地役権があり、例えば、電線の架設、地下鉄のトンネルなどが設定されたものをいいます。また、2000年に日本でも特例制度が新設された建物の容積率のうちで、未利用容積率分を移転する権利のことをいい、容積率を隣接地などに譲渡できるものをいいます。
　例として、高層ビルが立ち並ぶ中に建つ東京駅は、景観を維持するために空中部分を利用しないため、その未利用容積率分を隣地のビルに譲渡しています。
　なお、地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができる権利のことをいい、地役権には、主に契約に基づいて他人の土地を通行できる権利の「通行地役権」、他人の土地を利用して水を引く「引水地役権」、眺望を確保するための「眺望地役権」などがあります。また、土地が他の土地に囲まれた囲繞地であり、公道に出ることができなく、袋地になっている場合には、その土地を通行できる「囲繞地通行権」があります。
　囲繞地通行権は、周囲の土地にとって、最も損害が少ない場所のうち、公道への最短距離が利用できるようになります。地役権は、原則として当事者の契約によって生じますが、袋地所有者の囲繞地通行権は、土地の位置や形状から生じている相隣関係によるもので、契約に基づくものではありません。そのため、囲繞地通行権は売買などで、土地の所有者が変わっても消滅することはありません。このとき、自分の土地を「要役地」(ようえきち)、他人の土地を「承役地」(しょうえきち)といいます。
　また要役地と承役地とは隣接している必要はありません。また、地役権については、登記することができます。地役権の登記は、所有者とともに移転しますので、移転登記は不要です。