住まい・住宅関連の用語集

　不動産特定共同事業法とは、投資家の保護を目的に施行された法律のことをいいます。
　不動産特定共同事業法は、1995年4月に不動産特定共同事業を営む事業者の許可制を義務付け、投資家の保護を図る規定を定めて、投資家への情報開示を義務付けたものです。
　不動産特定共同事業とは、複数の投資家が出資して、不動産会社などが不動産事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業のことで、「不動産共同投資事業」のことをいいます。
　そして、「不動産特定共同事業法」は、「不動産共同投資事業」によって販売される不動産小口化商品を買う投資家を保護するために施行されました。事業者の許可制など各種の規制を設け、投資家への情報開示を義務づけています（最低出資単位の規制については規制緩和の実施によって撤廃されました）。
　任意組合契約と匿名組合契約、賃貸共有にかかわる契約の3タイプがあります。なお、不動産収益について、現在、収益性に着目したインカムゲインが重視になっていますが、この事業で販売された「不動産小口化商品」は、バブル期に不動産の値上がりを見込んだキャピタルゲインをねらったものです。不動産小口化商品とは、不動産の所有権を小口に分けて販売する金融商品のことをいいます。
　不動産小口化商品は、不動産を1棟ごとに売買する取引に対して、所有権を共有持ち分権などの小口に分けて販売する商品で、1980年代後半、バブル期に登場した金融商品です。この「不動産小口化商品」は、共有持分権の信託方式による不動産共同投資商品がさきがけとされ、投資家に1口1億円という単位で「小口化」された商品が販売されていました。信託銀行が管理運営して、賃料から信託報酬や経費を差し引いた残りを配当するしくみです。海外不動産も対象にしています。
　しかし、バブル崩壊で不動産会社の倒産などや投資家に被害が発生したため、法律による規制が導入されます。1995年、「不動産特定共同事業法」が施行され、投資家保護を目的に不動産小口化商品の販売は許可制となり、事業内容に関する情報公開も義務付けられ、いまでは、大手不動産会社などを中心に不動産流動化の1つの方法として活用されています。